Hipotecas

Hipotecas

Una hipoteca es un concepto financiero fundamental en el mercado inmobiliario y constituye una de las principales formas en que los individuos y las empresas pueden adquirir propiedades. Un préstamo hipotecario es un contrato que normalmente se firma entre un individuo (o empresa) y una entidad bancaria con el fin de conseguir un préstamo con el que pagar un bien (normalmente, una vivienda). Una de las características esenciales que diferencian a los préstamos hipotecarios de la mayoría de préstamos es que la garantía del préstamo es el mismo inmueble que se adquiere por parte del cliente.

¿Hipoteca o préstamo hipotecario?

Aunque suenen igual y de forma coloquial sólo se hable de hipotecas, no son lo mismo:

• Hipoteca: Es un derecho real que recae sobre un inmueble y sirve como garantía de una deuda (que el deudor debe abonar al acreedor).
• Préstamo hipotecario: Es simplemente el importe que la entidad financiera presta al cliente para adquirir el inmueble (o el bien que se haya acordado) mediante una hipoteca.

Aspectos importantes a tener en cuenta en un préstamo hipotecario

Como ya hemos dicho, un préstamo hipotecario es un préstamo con unas características especiales. Al ser en la mayoría de casos destinados a la adquisición de un inmueble, suele diferenciarse con otro tipo de préstamos por su gran capital (importe prestado) y un plazo muy largo (normalmente entre 10 y 30 años).

Actualmente en España la mayoría de bancos suele prestar entre un 70 y un 90% del capital del inmueble, por lo que lo habitual cuando una persona quiere adquirir una vivienda es que tenga que pagar un 30% del importe para poder acceder al préstamo hipotecario.

Teniendo en cuenta las dimensiones del producto, el tipo de interés es clave para entender qué importe acabará pagando el cliente al banco. En función de cómo sea el tipo de interés y su naturaleza, las hipotecas se dividen en tres tipos principales:

Tipos de hipotecas

Hipoteca a tipo fijo

El tipo fijo significa que las cuotas mensuales de la hipoteca nunca variarán. Desde el primer día hasta que se acabe de pagar el préstamo hipotecario, el importe será exactamente el mismo. Sin duda esta es la opción más segura para no llevarse sustos con las variaciones del euríbor. Pero esta seguridad tiene un coste:

Como contrapartida el banco ofrecerá este tipo de hipoteca a un interés inicial más alto que el de las hipotecas a tipo variable y con menos beneficios que éstas. Antiguamente se hacían muy pocas hipotecas a tipo fijo (5% de los préstamos hipotecarios firmados en 2015 fueron a tipo fijo) pero teniendo en cuenta que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios bajaron drásticamente, esta opción es la más contratada hoy día (50% de las hipotecas de 2021 se firmaron a tipo fijo).

Hipoteca a tipo variable

Es un tipo de hipoteca cuya cuota varía en función del euríbor (u otros índices). Si el euríbor baja, la cuota bajará. Pero también subirá en función al euríbor.

Un punto a su favor es que muchos bancos ofrecen ciertos beneficios y descuentos en comisiones a los clientes que se decantan por hipotecas a tipo variable. Otra de sus características es que normalmente se establece un periodo inicial de un año con un interés más alto del que normalmente se tendrá el resto de años.

Hipoteca mixta

Las hipotecas mixtas son una combinación de las anteriores. Generalmente los primeros años (nunca en un periodo inferior a un año) del pago funcionan como una hipoteca a tipo fijo mientras que los años finales se mueven más a tipo variable según el euríbor.

Otros aspectos a tener en cuenta en la compra de una vivienda

Además de todo lo que hemos hablado, existe toda una serie de gastos e impuestos que, aunque no están ligados directamente al préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta a la hora de adquirir un inmueble.

• Si es de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Es un impuesto que se paga en cualquier compra de inmueble y su importe depende de cada comunidad autónoma. Va desde un 10% en Catalunya y País Valenciano hasta un 4% en el País Vasco.
• Si es una vivienda nueva: IVA.
• Gastos de registro de la propiedad.
• Gastos de tasación.
• Gastos de notaría.

Consideraciones adicionales en los préstamos hipotecarios

Plazos y condiciones

Una de las características más relevantes de los préstamos hipotecarios es su plazo de amortización, que puede variar significativamente según el país y la entidad bancaria. En general, los plazos oscilan entre 10 y 30 años, aunque existen hipotecas con plazos más cortos o más largos. Los plazos largos permiten reducir las cuotas mensuales, aunque esto implica pagar más intereses a largo plazo.

Tipos de interés

El tipo de interés es un factor clave en cualquier préstamo hipotecario, ya que determina el coste total del préstamo. Además de las hipotecas a tipo fijo, variable y mixto, existen otras modalidades menos comunes, como las hipotecas con interés creciente, donde las cuotas aumentan con el tiempo, o las hipotecas inversas, destinadas a personas mayores que desean convertir el valor de su vivienda en ingresos sin tener que venderla.

Amortización anticipada

La posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas es otra característica importante de los préstamos hipotecarios. Esto permite al deudor reducir el capital pendiente y, por ende, los intereses a pagar. Sin embargo, algunas entidades pueden cobrar comisiones por amortización anticipada, por lo que es crucial revisar las condiciones del contrato.

Requisitos para obtener una hipoteca

Para acceder a un préstamo hipotecario, los bancos evalúan diversos criterios para asegurar que el solicitante podrá cumplir con las obligaciones del préstamo. Entre los requisitos más comunes se incluyen:

• Ingresos estables y suficientes: Los bancos suelen exigir que los ingresos del solicitante sean suficientes para cubrir las cuotas mensuales del préstamo sin comprometer su estabilidad financiera.
• Historial crediticio: Un buen historial crediticio es esencial para obtener condiciones favorables. Esto implica no tener deudas impagadas y haber gestionado correctamente créditos anteriores.
• Aportación inicial: Como se mencionó anteriormente, es habitual que los bancos financien entre el 70% y el 90% del valor del inmueble, por lo que el solicitante debe aportar el resto como entrada.

Documentación necesaria

Para solicitar una hipoteca, es necesario presentar una serie de documentos que varían ligeramente según la entidad bancaria, pero que generalmente incluyen:

• DNI o NIE: Documento de identidad del solicitante.
• Últimas nóminas: Para demostrar la capacidad de pago.
• Declaración de la Renta: Para verificar la situación fiscal.
• Contrato de trabajo: Para acreditar la estabilidad laboral.
• Extractos bancarios: Para mostrar la situación financiera y el ahorro acumulado.

Ventajas y desventajas de las hipotecas

Ventajas

• Acceso a la vivienda: Permite adquirir una vivienda sin necesidad de contar con el capital total.
• Plazos largos: Facilita el pago en cómodas cuotas mensuales.
• Tipo fijo: Proporciona estabilidad y previsibilidad en los pagos.
• Inversión: La compra de una vivienda puede ser una inversión a largo plazo, ya que los inmuebles tienden a aumentar de valor con el tiempo.

Desventajas

• Endeudamiento a largo plazo: Compromete la situación financiera durante muchos años.
• Costes adicionales: Aparte del capital e intereses, hay numerosos gastos asociados como impuestos, seguros, y comisiones.
• Riesgo de impago: Si no se pueden pagar las cuotas, el banco puede embargar la propiedad.
• Intereses altos en tipo fijo: Inicialmente, los intereses en las hipotecas a tipo fijo suelen ser más altos.

El proceso de obtención de una hipoteca

El proceso para obtener una hipoteca implica varios pasos, desde la búsqueda y elección del inmueble hasta la firma del contrato hipotecario. A continuación, se describe el proceso típico:

Búsqueda del inmueble

El primer paso es encontrar el inmueble que se desea adquirir. Es crucial evaluar diferentes opciones y considerar aspectos como la ubicación, el precio, y el estado de la propiedad.

Negociación y oferta

Una vez elegido el inmueble, se debe negociar el precio con el vendedor. En muchos casos, se puede llegar a un acuerdo preliminar antes de solicitar el préstamo hipotecario.

Solicitud del préstamo

Con el precio acordado, se inicia el proceso de solicitud del préstamo hipotecario. Esto implica presentar la documentación necesaria y completar los formularios requeridos por el banco.

Tasación del inmueble

El banco suele solicitar una tasación del inmueble para determinar su valor real. Esta tasación es crucial para definir el importe del préstamo y las condiciones del mismo.

Aprobación y oferta vinculante

Si el banco aprueba la solicitud, emite una oferta vinculante con las condiciones del préstamo. El solicitante debe revisar y aceptar estas condiciones antes de proceder.

Firma de la escritura

Finalmente, se firma la escritura del préstamo hipotecario ante un notario. En este momento, se formaliza el contrato y el banco desembolsa el importe del préstamo para que se pueda completar la compra del inmueble.

Conclusión

Las hipotecas son una herramienta financiera esencial para la adquisición de inmuebles. Comprender los diferentes tipos de hipotecas y sus características es crucial para tomar decisiones informadas y asegurar las mejores condiciones posibles. Además de los aspectos financieros, es importante considerar todos los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda. Con una planificación adecuada y una evaluación cuidadosa de las opciones disponibles, es posible obtener una hipoteca que se ajuste a las necesidades y capacidades financieras del solicitante.